由于房地产司法评估的复杂性，导致评估中有些工作不到位，最终在评估报告中出现较多的问题。本文通过对 2020—2021 年的 18 份司法评估报告进行分析，总结出主要的问题并分析造成问题的原因。

一、司法评估报告存在的主要问题

（一）评估范围不清晰

在分析的18份评估报告中发现，评估范围边界不清晰主要体现在：住宅是否包括地下室和车位；工业厂房是否包括未进行权属登记的厂区围墙、大门、路面硬化、绿化、设施设备等；商业和办公是否有租约等；在建工程则存在具体界址点不详的问题，而且在建工程的建筑面积常存在未考虑公共分摊面积，只计算轴距间面积部分的情况。

（二）实地查勘记录内容不完整

实地查勘的笔录内容过于简单，没有统一的笔录记录单，不能详尽地记录估价对象的实际情况；相关人员未签字，没有估价师在场的影像记录；无法进入评估对象内部查勘的没有附加说明；层高、开间、进深、实际装修、使用、占用情况等均未客观真实记录。

（三）估价对象及背景状况描述缺项或不够准确

实物状况、权益状况、区位状况描述中基本都存在缺项问题：实物状况描述缺少使用及维护状况、完损状况等的描述；权益状况描述中缺少出租或占用情况、其他特殊情况的描述。市场背景描述中对相关政策介绍滞后，对当地房地产市场总体状况及当地同类房地产市场状况的描述不全面，本次分析的18份样本报告中，甚至出现了商业地产评估报告中套用住宅市场描述、工业用途的评估报告缺少当地同类房地产市场状况描述的情况。

（四）参数选择和价格测算不够精准

无论采用何种估价方法，都存在参数取值随意或依据不足的情况，除此之外，各种估价方法的使用过程还存在一些个性问题：比较法中可比实例没有外观位置图，交易中的付款方式、税费负担方式模糊，实例的信息真实性存疑；收益法中同一用途和规模的报酬率差距较大；成本法中缺项漏项问题比较严重，未取得权属登记的不动产，其销售费用和销售税费是否计入成本观点不统一；假设开发法中选择的估价前提不明朗，后续开发成本、续建完成比例等依据不充分等。

（五）评估报告的规范性有待提高

评估报告中存在专业术语不规范，前后表述不一致，各部分之间描述无关联或重复内容较多，文字表述不通顺、无逻辑等现象，有些甚至出现错字、错价等低级错误以及排版、装订不规范、附件模糊等问题。

二、司法评估报告问题的主要成因

相较于抵押、税收等其他传统的估价工作，司法评估涉及多方当事人和利害关系人的利益，沟通和资料搜集都比较困难，进而形成评估周期长、对估价师的专业技术和经验水平要求高等特点，估价师团队在投入大量的精力之后，却可能因当事人或利害关系人对报告技术、流程、结果、参数等提出异议导致工作进展受阻，降低了估价师开展此类业务的积极性，如果不得已接受了业务，就可能出现敷衍了事的工作状态，最终导致评估报告质量降低，无法得到委托方和报告评审组的认可。

（一）材料缺失导致委托事项不明确

司法评估中材料不齐全的问题比较突出，形成的原因也比较复杂：一是委托方无法按照《人民法院委托评估需要提供的材料清单》中的要求提供必需材料和一般材料；二是当事人及利害关系人不愿配合提供相关材料；三是相关事项发生时间较早导致无法获取档案或档案内容不全面；四是评估机构调查材料的资格受限；五是“乙方”的心里作祟，明知缺材料也不及时采用文字公函的形式向委托方提出补充材料的要求。相关材料缺失的情况下，如果估价机构不主动想办法，而是仅采用现有材料进行评估工作，必然造成委托事项和估价范围模糊等问题，进而在评估报告中做出不合理的假定，影响评估结果。

（二）查勘工作不到位造成评估对象信息的缺失和失真

查勘工作不到位主要有以下几种情况：首先是由于各种原因无法进入评估对象内部，查勘工作无法进行；其次是评估对象为闲置多年的工厂、未安装任何通行设施的设备或在建工程时，很多细节情况无法了解；第三是由于查勘人员不求甚解的工作方式降低了查勘质量。以上问题都有可能造成无法核实估价对象的区位、权益、实物等真实状况，导致估价报告附图和实物状况不一致，或者在没有确定是否存在翻建、加盖的情况下，估价师只按照证载的面积进行作业。现场查勘是获取和验证评估对象真实状况信息的主要途径，查勘工作不到位可能导致估价对象信息的缺失和失真。

（三）不够严谨的工作习惯导致相关内容和参数更新缓慢

虽然大部分机构都有大量的纸质合同、协议、租金实例，但没有及时整理归档并形成案例数据库的制度，导致在需要案例时只能临时“抓取”，有些甚至直接采用网络挂牌数据，实例的真实性、可靠性存疑。有些估价人员在套用旧模板进行估价报告撰写时，不考虑已有内容的时效性，直接沿用已经过时甚至失效的法律法规或规范以及市场背景和调研等资料，相关参数更新缓慢，不能适应司法评估的要求，最终导致估价结果不符合实际情况。

（四）审核不到位导致瑕疵产品流出

房地产估价报告的审核是报告质量把控的最后一环，但有些机构并未足够重视该项工作。按照《房地产估价规范》GB/T50291—2015的要求，估价报告需要从内容和形式两个方面进行审核并需要形成审核记录，记载审核意见，有些机构的审核工作形式化、批量化倾向严重，没有内部三级审核记录，也没有形成统一的审核记录单，导致估价报告的规范性和估价结果的准确性都达不到要求。